İpoteğin(Taşınmaz Rehninin) Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi

İpoteğin(Taşınmaz Rehninin) Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi

İcra ve İflas Hukukunda takip yolları Cüzi İcra(İcra Hukuku) ve Külli İcra(İflas Hukuku) şeklinde ikiye ayrılmaktadır. Cüzi icra kendi arasında İlamsız icra, ilamlı icra ve rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip olmak üzere ayrılmakta, ayrıca burada ilamsız icra da kendi arasında genel haciz yoluyla takip, kambiyo senetlerine mahsus takip ve kiralanan taşınmazların tahliyesi yoluyla takip şeklinde ayrılmakta, ilamlı icra ise kendi arasında para alacakları için ilamlı icra ve diğer alacaklar için ilamlı icra şeklinde ayrılmaktadır. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip ise taşınır rehnin paraya çevrilmesinde  takip ve taşınmaz rehnin(İpoteğin) paraya çevrilmesinde  takip şeklinde ayrılmaktadır. Külli icra da takipli iflas ve takipsiz iflas şeklinde ikiye ayrılmaktadır.

Bu çalışmada Yargıtay kararlarından da yola çıkılarak İpoteğin(Taşınmaz Rehninin) paraya çevrilmesi yoluyla icra takibinin uygulamadaki yeri ve dikkat edilmesi gereken temel noktaları, diğer takip yolları ile benzer ve ayrışan yönleri ile hukuki niteliğine yer verilecektir.

Alacağı ipotek ile teminat altına alınmış alacaklı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine elindeki ipotek belgesinin ve ipotek akit tablosunun ilgili tapu müdürlüğü tarafından verilmiş resmi bir örneğini ibrazla alacağın miktarını bildirir ve İİK.m.58’ e göre takip talebinde bulunur(İİK.m.148).

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte takip talebi, genel haciz yoluyla takipteki gibidir. Ancak hangi taşınmazın ipotek ile temin edildiği ve ipotek ile temin edilen taşınmaz üçüncü kişiye ait ise üçüncü kişinin adı, soyadı ve adresi de ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip talebinde gösterilmesi gerekmektedir.

Borçlu cari hesap veya kısa, orta, uzun vadeli kredi şeklinde işleyen nakdi kredileri ve gayri nakdi kredileri teminen alınan ipoteklerde ilgili bankanın ilgili kredi sözleşmesinin aslı veya tasdikli suretinin de takip talebine eklenmesi gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken temel nokta İİK’ nun 150/ı maddesinin lafzı gereği  bu şekilde kredi sözleşmesine dayalı ipotek akit tablosu ile başlatılacak bir icra takibinde ipotek akit tablosu kayıtsız ve şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva etmese dahi, krediyi kullandıran taraf, krediyi kullanan tarafa ait cari hesabın kesilmesine veya kısa, orta, uzun vadeli kredi hesabının muaccel kılınmasına ilişkin hesap özetinin veya gayrinakdi kredinin ödenmiş olması nedeniyle tazmin talebinin veya borcun ödenmesine ilişkin ihtarın noter aracılığıyla krediyi kullanan tarafa kredi sözleşmesinde yazılı ya da ipotek akit tablosunda belirtilen adrese gönderilmek suretiyle tebliğ edildiğini veya 68/b maddesi gereğince tebliğ edilmiş sayıldığını gösteren noterden tasdikli bir suretinin icra dairesine ibraz edilmesi zorunluluğudur. Diğer bir deyişle hesabın kesilerek asıl alacağın faizi ile birlikte toplam miktarının belirtilip ödenmesi için verilen süreyi borçluya bildirilen noterlikten keşide edilmiş ihtarnamenin aslına uygun olduğu onaylı sureti de takip talebine eklenmesi gerekmektedir.

İcra hukukunda, yer itibariyle yetkisi kesin olan icra dairesi yoktur. Takip konusu taşınmaz ile ilgili olsa bile, icra dairelerinin yetkisi kesin değildir. Taraflar yetkili icra dairesinin hangisi olacağını yetki anlaşması veya şartı ile kararlaştırabilirler. Alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip talebini taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine yapabileceği gibi, İİK.m.50 uyarınca belirlenecek icra dairelerinden birinde de yapabilir.(İİK.M.148).

Kayıtsız şartsız belirli bir para borcu ikrarını içeren ipotek akit tablosu İİK’ nun 38. Maddesi gereği ilam mahiyetini haiz bir belgedir. Kayıtsız şartsız belirli bir para borcu ikrarını içeren ipotek akit tablosu ile başlatılacak bir icra takibinde ipotek akit tablosu  yukarıda mezkur yasa maddesi gereği ilam mahiyetini haiz bir belge sayılacağından Yargıtay, ilamların icrasına ilişkin hükümlere tabi olacağı(İİK.m.38) gerekçesiyle bu durumda her icra dairesinin(İİK.m.34) ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip bakımından yetkili olacağına karar vermiştir. Bu konuyla ilgili Yargıtay kararı şöyledir;

“ HGK’ nun 10.05.1969 tarih 1969/ic.if.473E.-559K. sayılı kararında açıklandığı üzere İİK’ nun 148. Maddesinde zikredilen yetki; 149. Maddede yazılı kayıtsız şartsız borç ikrarını kapsayan ipotek tablosuna dayanılarak yapılan takiplerin dışında kalan ipotekli taşınmazların paraya çevrilmesi için yapılan takiplerin dışında kalan ipotekli taşınmazların paraya çevrilmesi için yapılan takiplere münhasır olduğu ifade edilmiştir. Diğer yandan takip konusu borcun birden fazla borçlusu bulunması halinde, alacaklının bunlardan birisinin ikametgahının  bulunduğu yerde tüm borçlular hakkında icra takibi yapabileceği, ancak bu hükmün yalnız borçlulardan birinin ikametgahındaki( onun için genel yetkili olan) icra dairesinde takip yapılması halinde geçerli olacağı…”(Yargıtay 12. HD. 16.03.2007, 2007/2231E., 2007/5038K.).

Üst sınır ipoteğinde ise  İİK.m.150/ı uyarınca borçluya icra emri gönderilebilecek ise ilam mahiyetini haiz bir belge (İİK.m.38) söz konusu olduğu için İİK.m.34 uyarınca yine her icra dairesinde takip yapılabilecektir.

“Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 16.12.2010 gün ve 2010/17392 Esas, 2010/30434 Karar sayılı ilamı ile;<< takip dayanağı ipotek, borçlu M.D.’e açılmış ve açılacak her türlü krediler, doğmuş ve doğacak her türlü borçların teminatını teşkil etmek üzere tesis edilmiştir. Alacaklı banka icra takibinden önce, borçluya… Noterliğinin 27.03.2007 tarihli ihtarname ve hesap özetlerini göndermiştir. Bu durum karşısında alacaklı İİK’ nın 150/ı hükmü uyarınca ilamlı icra takibine geçmiş ve icra müdürlüğünce örnek(6) icra emri düzenlenmiştir. İcra emrine karşı itiraz hakkında İİK’ nun 149/a maddesi gereğince ilamların icrasına ilişkin 33. Madde hükümlerinin uygulanması gerektiğinden aynı yasanın 34. Maddesi uyarınca ilam niteliğindeki bu belge için her icra dairesinde bu takip yapılabilir.

Mahkemece, borçlunun yetki itirazının reddi ile diğer itiraz ve şikayetleri incelenerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle yetki itirazının kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.

Kabulü göre de; mahkemece yetkisizlik kararı verildiği halde işin esasının gerekçeli kararda tartışılarak icra emrine iptaline karar verilmesi de doğru görülmemiştir.>>, gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevirmekle, yendien yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

…Hukuk Genel Kurulunca’ da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.”(Yargıtay HGK., 18.01.2012, 2011/12-725 E., 2012/14 K.).

Borçlu aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe girişildiğinde; icra dairesi alacaklını talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden taşınmazda kiracı var ise kiracıyı bir muhtıra ile takipten haberdar eder. Bu muhtıra da işleyecek kiraların da icra dairesine ödenmesinin gerektiğini bildirir.(İİK.m.150b/cüm1). Zira taşınmaz üzerinde tesis edilen ipotek kapsamına borçluya karşı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlamasından ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri de girer(MK.m.863/1)

Kiracı ihtara rağmen kira paralarını icra dairesine yatırmazsa hakkında İİK.m.356 uygulanır.(İİK.M.150b).

İcra dairesi, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin başladığını ipotekli taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne haber vermesi gerekmektedir. Tapu memuru, işbu durumu taşınmazın siciline şerh verir. Taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz(İİK.m.150c).

İcra dairesi, takip talebi üzerine satış hazırlıklarına başlar. Bu maksatla icra dairesi, tapudan taşınmazın takyidatlı kayıtlarını, belediyeden imar durumunu ve taşınmazın bağlı bulunduğu kadastro müdürlüğünden taşınmazın kıymetine esas olmaz üzere çap durumunu getirir, takibin kesinleşmesini beklemeden kıymet takdirini yaptırır(İİK.m.150d).

İcra Emri:

İcra Dairesi, ibraz edilen ipotek akit tablosunun kayıtsız şartsız belirli bir para borcu ikrarını ihitiva ettiğini diğer bir deyişle alacağı teminat altına alan ipoteğin kesin borç ipoteği olduğunu ve alacağın muaccel olduğunu tespit ederse, borçluya ve taşınmaz üçüncü kişi tarafından rehnedilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü kişiye geçmişse, ayrıca bunlara birer icra emri gönderir.(İİK.m.149/1).

Kesin borç ipoteğinde alacaklı, ipoteğin fekki için, anaparayı ve ayrıca takip masraflarını ve temerrüt faizini de isteyebilir(MK.m.875). Bu meblağların ödenmesi üzerine icra dairesince ipoteğin fekkine karar verilir.

Önemle ifade edilmelidir ki;Kesin borç ipoteğinde  borçluya icra emri gönderilebilmesi için İİK.m.150/ı’ da öngörülen koşulların gerçekleşmesi gerekmemektedir. Bu nedenle ipotekli alacaklının borçluya gereksiz yere  ihtarname göndermiş olması, ipotek akit tablosunun ilam mahiyetini haiz(m.38) belge niteliğini sona erdirmez.

Üçüncü kişinin taşınmazı üzerinde başkasının borcu için alacaklı lehine ipotek tesis edilmiş olması halinde; takibin her iki kişi hakkında yapılması gerekli olup borçlu ile 3. Kişi arasında zorunlu takip arkadaşlığı mevcut olacaktır.

Borçluya karşı başlatılmış ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin seyri sırasında muacceliyet ihbarı gönderilmeksizin borçlu sıfatıyla icra emri tebliğ edilmek suretiyle ipotek veren üçüncü kişinin takibe dahil edilmesinin, kamu düzenine aykırı olup, süresiz şikayet sebebi sayılacağını Yargıtay içtihadında belirtmiştir. ( Yargıtay 12. HD., 6.12.2011, 2011/9362E, 2011/26801K.)

İpotekle yüklü taşınmazın maliki(3. Kişi), borçtan şahsen sorumlu değil ise borçlu ile kendisine ihbar yapılmadıkça borç, borçlu ile zaruri takip arkadaşı olan3. Kişi açısından muaccel olmaz. ( Yargıtay 12. HD., 24.02.1998, 1998/1342 E., 1998/2071 K.)

İİK.m.149 uyarınca gönderilecek icra emrinde;

• Takip talebindeki kayıtlar(İİK.m.58.),
• Taşınmaz üçüncü kişi tarafından rehn edilmiş veya mülkiyeti üçüncü kişiye geçmişse,bunun adı, soyadı ve yerleşim yerindeki adresi,
• Borcun 30 gün içinde ödenmesi gerektiği,
• Bu müddet içinde borç ödenmez veya icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının ipotekli taşınmazın satışını isteyebileceği ihtarı, yer alır.(İİK.m.149/2, İİK.yön.m.27).

İcra dairesi, ipotek akit tablosunun içeriği itibariyle İİK.m.149 uyarınca borçluya icra emri gönderilmesi gerekirken ödeme emri göndermiş veya ödeme emri keşide edilmesi gerekirken(m.149/b) icra emri tebliğe çıkarmış ise;

İcra müdürlüğünün icra takip işlemlerinden olan icra veya ödeme emrinin kanuna aykırı olarak düzenlenmiş olması sebebiyle alacaklı, İİK.m.16/1 uyarınca 7 gün içinde şikayet yoluyla icra mahkemesine başvurması gerekmektedir.

Borçlu veya üçüncü kişi, icra emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde bir dilekçe ile icra mahkemesine başvurarak itirazda bulunabilirler.(İİK.m.149a/1’ in atfı ile İİK.m.33/1).

İtiraz konusu, ipotekle teminat altına alınan alacağın itfa veya ihmal edildiği olabilir. İpotekli alacağın zamanaşımına uğradığı ileri sürülemez. Zira ipoteğin varlığı, alacağın zamanaşımına uğramasına engeldir(MK.m.864). Rehin hakkı da itiraz konusu yapılamaz.

Borcun itfa veya imhal iddiası ancak, İİK.m.33/1’ de öngörülen belgelerden biri ile ispat edilebilir.

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip prosedüründe, icranın geri bırakılması hakkında İİK.m.33/3 uygulanmayıp, sadece İİK.m.33/1, 2 ve 4. Fıkraların geçerli olacağını İİK.m. 149/a/1 açıkça belirtmiştir.

Zira, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip prosedüründe, kanun %15’ lik bir teminat aramış ve ancak bu teminat icranın geri bırakılması talebinin icra mahkemesince reddi kararına karşı borçlu veya ipotekli taşınmazın maliki üçüncü kişinin istinaf yoluna başvurabilme şartı olarak değil, istinaf yoluna başvurmanın takibi durdurması için öngörmüştür.(İİK.m.149a/2).

Borçlu, icra emrini tebellüğ ettiği tarihten itibaren 30 gün içinde takip konusu borcu ödemez veya icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair  bir karar getirmez ise alacaklı, icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde icra dairesinden ipotekli taşınmazın satışını isteyebilir(İİK.m.149/2, m.150e/1).

Alacak muaccel ve ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız belli bir para borcu ikrarını ihtiva ettiği takdirde borçluya ödeme emri gönderilmek gerekeceği(İİK.m.149) gibi, alacak veya ipotek hakkı ya da her ikisinin bir mahkeme ilamı veya ilam muadili belgelerle tespit edilmiş olması halinde de icra emri düzenlenir(İİK.m.150/h)

Ödeme Emri:

İcra ve iflas kanunumuza göre ödeme veya icra emri gönderilebilmesi için her iki halde de ipotekle teminat altına alınan alacağın muaccel(vadesi gelmiş) olması gerekir. O halde, alçağın muaccel olup olmaması, ödeme veya icra emrinin mi gönderilmek gerektiğinin belirleyici ölçüsü değildir. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip talebini alan icra müdürü alacağın muaccel olup olmadığını resen dikkate alır(İİK.m.149 ve m.149b/1). Alacak muaccel değilse icra müdürü takip talebini reddeder.

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takiplerinde, icra emri veya ödeme emrinin düzenlenip borçlu ve 3. Şahsa tebliğ edilmesindeki belirleyici ölçüt nedir.?

Burada belirleyici ölçüt ipotek akit tablosunun kayıtsız şartsız bir borç ikrarını içerip içermediğindedir. İpotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir borç ikrarını içeriyor ise icra emri, içermiyorsa ödeme emri düzenlenir.

İpotek akit tablosu ne zaman kayıtsız şartsız belirli bir para borcu ikrarını ihtiva ediyor sayılır?

Kesin borç ipoteği(anapara ipoteği) nin varlığı halinde, ipotek mevcut borcu teminat altına almış olduğundan, ipotek akit tablosundaki borç ikrarı, kayıtsız şartsız belirli bir para borcu ikrarıdır ve alacağın muaccel olması halinde, takip talebi üzerinde borçluya icra emri gönderilir.

İcra müdürü, ipoteğin ileride doğacak bir borcun teminatı olmak üzere tesis edildiğini yani maksimal-üst sınır ipoteği olduğunu tespit ettiği takdirde, ipotek akit tablosunun ihtiva edeceği borç ikrarı şartlı olacağından, alacağın da muaccel olması durumunda bir ödeme emri düzenleyip borçluya tebliğ eder.(İİK.m.149b).

Ödeme emrine 7 gün içinde itiraz olunmaz ve 30 gün içinde borç ödenmez ise, alacaklının ipotekle yüklü taşınmazın satışını isteyebileceği belirtilir(İİK.m.149b/b.1-2).

Belirli bir limite kadar doğmuş ve doğacak borçların teminatı olmak üzere limit ipoteğinin tesis edildiği ipotek akit tablosunda limitin üzerinde olan borç veya masraflarında ipoteğin kapsamında kalacağına ilişkin kayıt, limiti değiştirmeyeceği için limiti aşan kısım ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip konusu yapılamaz. Limiti aşan kısım ipotek kapsamı dışında olup teminatsızdır. Limit ipoteği ile teminat altına alınan doğmuş veya doğacak alacağın hangi miktarda gerçekleştiği dava açılarak ilama bağlatılmış olsa bile girişilecek limit ipoteğinin paraya çevrilmesi yoluyla takipte borçluya ve ipotekli taşınmazın maliki 3. Kişiye ödeme emri gönderilir

“ alacaklının takibe dayanak yaptığı ipotek akit tablosunun incelenmesinde ipoteğin taraflar arasında  S….A.Ş’ nin T….A.Ş’ den almış ve alçağı risk sermayesi, demirbaş, eşya ve her türlü petrol ürünleri, akaryakıt ve saire hukuki ilişkilerden doğmuş ve doğacak 6.400.000.000 TL’ sine kadar olan borçlarının teminatı olarak kurulduğu görülmüştür. Bu hali ile limiti ipoteğiniteliği taşıyan bu ipotekle teminat altına alınan alacağın ne miktar üzerinden tahsil edileceği yargılamayı gerektirdiğinden alacaklı taraf asliye ticaret mahkemesinde açtığı alçak davası sonucunda mahkemece 10 milyar TL alacağa ve faizine hükmedildiği görülmüştür….alacak 10 milyar TL  ve faizine ulaşsa dahi alacaklının 6.400.000.000 TL. üzerinde limiti aşar biçimde  takip yapmasına yasal imkan yoktur.(somut olayda İİK’ nın 150/ı maddesinin uygulanma yeri olmadığından). Bu nedenle , alacaklının, örnek 152 Ödeme emri tebliğ ettirmek suretiyle  6.400.000.000 TL. için ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile  takip yapılabileceği bakiye alçak bedeli için ipotek borçlusu hakkında takip yapılamayacağı tartışmasızdır.

Bu durumda alacaklının örnek 151 icra emri tebliği sureti ile 10.000.000.000 TL asıl alacak ve ilamda belirlenen yargılama gideri, bakiye harç ilam vekalet ücreti için ipotek borçlusu hakkında takip yapması da mümkün bulunmadığından  mahkemece limiti aşan takibin iptaline(ipoteğin limit ipoteği olduğu da nazara alınarak) ve 151 icra emrinin de iptaline karar verilmesi gerekirken…”( Yargıtay 12. HD., 25.10.2005, 2005/16169E., 2005/20880K.).

Ödeme emrinde;

• Takip talebindeki kayıtlar ile ipotek akit tablosunun tapu sicil müdürlüğünce verilmiş bir örneği ve ipotek, bir cari hesap veya işleyecek kredi vesaire gibi bir sözleşmenin teminatı olarak verilmişse, bu sözleşme ve bununla ilgili diğer belge ve makbuzların aslı veya borçlu adedinden bir fazla onaylı örneği(İİK.Yön.m.21/e).,
• Ödeme süresinin 30 gün olduğu,
• 7 gün içinde itiraz olunmaz ve otuz gün içinde borç ödenmez ise, alacaklının ipotekle yüklü taşınmazın satışını isteyebileceği,
• İpotek hakkına itiraz edilemeyeceği[1] kayıtlarını taşır(İİK.m.149b/b.1-2, m.150, İİK.Yön.m.31)

Ödeme emrine itiraz da itiraz konusu, ipotekle teminat altına alınan alacağın itfa veya imhaline ilişkin olabilir.

Ödeme def’i mahiyetindeki itiraz, İİK’ nın m.150a’ nın atıfta bulunduğu İİK.m.66/f.1 uyarınca takibi kanun hükmü gereği kendiliğinden durdurur.

Borçlunun itirazı, ipotekle teminat altına alınan alacağın itfa veya imhal edildiği değil de, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip konusu yapılan alacak miktarının, ipotek miktarını aştığına ilişkin ise borçlu, şikayet yoluyla icra mahkemesine başvurması gerekir.

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte ödeme emrine itiraz hakkında, adi haciz yoluyla takibe ilişkin İİK’ nun 62 ilâ 72. Maddelerinin hükümleri uygulanır(İİK.m.150a/cüm.1).

İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız icra takibinde gönderilen ödeme emrine karşı borçlunun vaki itirazının kaldırılması talebi ile alacaklının başvurması üzerine; icra mahkemesi, takip dayanağı belgeleri İİK.m.68’ deki esaslara göre inceler(İİK.m.150a/f.1).

İpotek, bir cari hesap veya işleyecek kredi vesaire gibi bir mukavelenin teminatı olarak verilmiş ise  icra mahkemesi, İİK.m.150a/b.1’ in açık hükmü gereği sözleşme ve bununla ilgili her türlü belge ve makbuzları da İİK.m.68’ esaslara göre  inceleyecektir.

Burada İİK.m.150a/b.1’ deki belgelerden hiçbiri tek başına İİK.m.68 normlarına uygun belge hükmünde değildir. Ancak bu belgeler birlikte değerlendirildiklerinde İİK.m.68 hükmüne uygun bir belge mahiyetinde olabileceklerdir.

Satışın Yapılması Süresi:

Alacaklının ipotekli taşınmazın satışını 1 yıl içerisinde isteyebileceği yukarıda görüldü. İşte icra dairesinin, bu satış talebinden itibaren üç ay içinde hacizli taşınmazı açık artırma ile satması gerekir. Taşınmazlar yalnız açık artırma yolu ile satılabilir.(İİK.m.126). taşınırlarda olduğu gibi istisnaen de olsa pazarlıkla satılması mümkün değildir.

Açık Artırmaya Hazırlık:

Bu işlemler artırmanın ilanı, artırma şartnamesinin düzenlenmesi ve taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin tespitidir.

1. Açık Artırma İlanı:

İcra dairesi bir taraftan artırmanın şartlarını tespit ederken(artırma hazırlıkları yaparken)i diğer taraftan artırmayı ilan eder.

Artırma satıştan(birinci ihale tarihinden) en az 1 ay önce ilan edilir. Bu artırma ilanına İİK.m.126’ daki hususlar yazılır.

İlanın şekli ve ilanın gazete ile yapılıp yapılmayacağı, icra müdürü tarafından, ilgililerin menfaatlerine en uygun olanı göz önünde bulundurularak belirlenir. Fakat uygulamada taşınmaz satış ilanları hemen daima gazete ile yapılmaktadır.(gazete ile yapılan ilana yazılacak hususlar için bknz:İİK.m.126).

Satış ilanı elektronik ortamda da yapılır(İİK.m.114.)

Artırma ilanın birer örneği borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililerine( mesela taşınmazın diğer hissedarlarına)  tapuda yazılı bulunan adreslerine tebliğ edilir.

1. Artırma Şartnamesi:

Taşınmazı açık artırmada satın alan kimse, onu açık artırma şartnamesine göre iktisap eder. Artırma şartnamesinde gösterilmemiş mükellefiyetler alıcıya geçmez. Artırma şartlarının tam olarak tespit edilmesinde(İİK.m.124-125, Y.m.149) biraz sonra ifade edilecek olan mükellefiyetler listesi de artırma şartnamesine dahildir, yani onun bir bölümüdür.

1. Mükellefiyetler Listesi:

Mükellefiyetler listesinin iki fonksiyonu vardır.: birincisi, artırma şartnamesinin bir bölümünü teşkil etmesi, ikincisi, Satış bedelinin paylaştırılması şeklini gösterir bir sıra cetveli(İİK.m.140-142) olmasıdır. Buradaki mükellefiyetler terimine, o taşınmaz üzerindeki her türlü irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, taşınmaz rehinleri ve tapu siciline şerh verilmiş olan kişisel haklar(TMK.m.1009) dahildir.

Mükellefiyetler listesini de icra müdürü yapar. İcra müdürü, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetleri tapu sicil müdürlüğünden sorar ve böylece tespit ettiği mükellefiyetlerin bir listesini yapar. Artırmanın ilanı üzerine taşınmaz üzerinde hak sahibi olduklarını bildiren(bknz:İİK.m.126) kimselerin de iddia ettikleri mükellefiyetler bu listeye geçirilir.

Yapılan ilana rağmen taşınmaz üzerindeki haklarını bildirmeyenlerin hakları, tapu sicili ile sabit olmadıkça, bu kişiler satış bedelinin paylaştırılmasından hariç bırakılırlar. Esasen bu husus, yapılacak açık artırma ilanında bildirilecektir.(İİK.m.126).

Bu şekilde hazırlanan mükellefiyetler listesi borçlu ve diğer ilgililere tebliğ edilir ve bir itirazları varsa bunu bildirmeleri için kendilerine 3 günlük bir süre verilir(İİK.m.128). bu 3 gün içinde itiraz edilirse uyuşmazlığın m.96 ve 97 gereğince istihkak prosedürü içinde çözülmesi gerekecektir.

Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi için, ya verilen üç günlük sürenin itirazsız geçmiş veya itiraz üzerinde 7 gün içinde istihkak davası açılmamış veya açılan istihkak davasının sonuçlanmış olması gerekir. Bu şekilde kesinleşen mükellefiyetler listesi artırma şartnamesine geçirilir. Ve şartname herkesin görmesi için artırmadan en az 10 gün önce icra dairesinde açık bulundurulur.

Bu şekilde hazırlanan ve artırma şartnamesinin bir bölümünü oluşturan mükellefiyetler listesi, o artırma bakımından tapu sicili hükmündedir. Yani, alıcı yalnız mükellefiyetler listesinde yazılı olan mükellefiyetlerden sorumlu olup, listede yazılı olmayan mükellefiyetler(alıcı bunları bilmedikçe, tapu sicilinde yazılı olup yanlışlıkla mükellefiyetler listesine geçirilmemiş olsalar bile, alıcıya karşı ileri sürülemez

Artırmanın Yapılması Ve İhale:

Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır.(İİK.m.114). Bu şekilde teklif verme, birinci ihale tarihinden on gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklif, ipotekli taşınmazın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce ipotekli taşınmazın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi oranında teminat gösterilmesi zorunludur. Satışa çıkarılan taşınır üzerinde hakkı olan alacaklının alçağı yüzde yirmisi oranında ise , artırmaya katılması halinde, ayrıca pey  ve teminat aranmaz.(İİK.m.114/4,5).

Açık artırmanın tamamlanmasına ilanda bildirilen yer, gün ve saate elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlanır. Satış kural olarak icra müdürü tarafından yapılır. Ancak hacizde olduğu gibi(İİK.m.80) icra müdürü, satışı yardımcısına veya katiplerinden birine de yaptırabilir.

Açık artırma, isteklilerin sürdükleri peyler, icra dairesince ilgili belediyeden açğrılan tellal(münadi, çağırtmaç) tarafından yüksek sesle tekrar edilerek duyurulur. Daha süysek bir pey sürülünce daha az pey süren teklifinden kurtulur. Satılığa çıkarılan ipotekli taşınmazın, tellal tarafından üç defa bağırıldıktan sonra en çok artıran(en yüksek pey sürene) ihale edilir. Yalnız en çok artırana ihalenin yapılabilmesi için aşağıdaki iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Artırma bedelinin, malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisini bulmuş olması,
• Satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı olan diğer alacaklılar(mesela; devletin malın aynından doğan kamu alacakları örneğin;emlak vergisi.) o malla temin edilmişse, ihale bedelinin, bu rüçhanlı alacaklıların toplamından fazla olması ve ayrıca satış ve paraların paylaştırılması giderlerini de aşması gerekir.

Örneğin; ipotekli taşınmazın üzerinde icra dairesince yapılan kıymet takdiri 100.000 TL’ dir. Bu malın ihale edilebilmesi için, ihale bedelinin en az 50.000 TL olması gerekir. Ayrıca bu mal üzerinde  devletin malın aynından doğan(örneğin; emlak vergisi alçağı) 80.000 TL tutarındaki alacağı için haciz konulmuşsa ihale bedelinin 80.000 TL+ satış ve paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir.

Artırma bedeli bu iki şartı karşılamıyorsa, veya birinci artırma alıcı çıkmazsa icra müdürü satışı geri bırakır(İİK.m.115).

ipotekli taşınmazın icra vasıtasıyla satışında prosedür kanun gereği yukarıda ifade etiğimiz şekildedir. Ancak somut olayımızla ilgili İcra ve İflas kanunu 117. Maddesinde altın ve gümüş eşyaların, maden halindeki kıymetlerinden daha aşağı bir bedel ile satılamayacağını öngörmüştür. O halde somut olayda ziynet eşyası icra dairesince işlenmemiş haldeki değeriyle ya da daha yukarı bir bedelle ihale edilebilecektir. 117. Maddedeki anılan bu şart, 115 ve 116. Maddelerdeki şartlara ek olarak getirilmiştir. Bu maddelere riayet edilmeden yapılacak ihale yasaya aykırı olacaktır. Bu konuyla ilgili Yargıtay bir kararında şöyle ifade etmektedir.

“…Haczedilen muhtelif nitelikteki gümüş eşyanın 19.02.2002 tarihli haciz sırasında ve borçlunun yüzne karşı kıymet taktiri yapılmış ve anılan tarihte 42.307.500.000 TL değerinde oldukları tespit edilmiştir. Kıymet takdirine itiraz edilmediği ve bu hususun kesinleştiği görülmektedir. Menkul satışlarını düzenleyen İİK’ nun 115 ve 116 maddelerinde birinci ve ikinci artırma için gerekli koşullar açıklandıktan sonra 117. Maddede “altın ve gümüş eşyanın maden halindeki kıymetlerinden daha aşağı bir bedelle satılamayacağına” hükmü bağlanmıştır. Anılan şart, birinci ve ikinci artırmalar için  İİK’ nun 115 ve 116. Maddelerine ek olanak getirmiştir. Pazarlık la satış yapılmadığına göre İİK’ nun 119/3  somut olayda uygulanmaz. O halde birinci artırmada teklif edilen bedel taktir edilen kıymetin muhtelif maddelerdeki orana ulaşmadığı için icra müdürlüğünce satışın düşürülmesi gerekirken  ihalenin yapılması ve bu nedenle ihalenin feshi yerine bu istemin reddi isabetsizdir.”

Ayrıca İİK.m.119, artırmada maden kıymetini bulmamış olan altın veya gümüş eşyasının pazarlık suretiyle satışının yapılabileceğini ifade etmiştir.

Açık artırmanın cereyanı ve yapılmışsa ihale(yapılmamışsa ihalenin yapılmadığı) artırma tutanağına yazılır.

İkinci Artırma:

Yukarıdaki nedenlerle satışın icra müdürü tarafından geri bırakılması üzerine, ikinci artırmada elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az on gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer(İİK.m.114/4). İkinci ihaleye elektronik ortamda verilen en yüksek pey üzerinden başlanır. İkinci artırmada da en yüksek pey sürene ihale yapılabilmesi için, ihale bedelinin malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisini bulması gerekir. Ayrıca ihale bedelinin ihale olunan mal temin edilmiş olup satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı olan diğer alacakların toplamından fazla olması ve bundan başka satış ve paylaştırma giderlerini de geçmesi zorunludur.

İkinci artırmada da bu miktar bedelle alıcı çıkmazsa, satış talebi düşer.(İİK.m.115/3).

Satış Bedelinin Ödenmesi:

Taşınmazın satış bedeli de peşin(para ile) ödenir. Ancak, icra müdürü alıcıya on günü geçmemek üzere bir ödeme süresi verebilir(İİK.m.130). satış bedeli ödenmeden taşınmaz alıcıya teslim edilmez ve tapu idaresine tescil için yazı yazılmaz.(İİK.m.131).

İhale bedeli derhal veya verilen süre içinde ödenince, taşınmazın alıcı adına tescil edilmesi için, icra dairesi tapu idaresine bir yazı gönderir ve taşınmaz alıcıya teslim edilir(İİK.m.135). Yalnız bunun için, ihalenin kesinleşmiş olması, yani yedi gün içinde ihalenin feshinin istenmemiş olması veya istenmiş olup da icra mahkemesinin ihalenin feshi talebini reddetmiş ve bu kararın kesinleşmiş olması gerekir.

Alıcı ihale satış bedelini derhal veya kendisine verilen azami on günlük süre(m.130) içinde ödemezse, icra müdürü kendiliğinden ihale kararını kaldırmakla yükümlüdür.(İİK.m.133/1).

Rehinli taşınır ve taşınmaz mallar, mahcuz taşınır ve taşınmazların tabi olduğu hükümler(İİK.m.112-137) kıyasen uygulanmak suretiyle paraya çevrilir.(İİK.m.150g).

Tüm icra takiplerinde olduğu gibi İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibinde de amaç alacağın tahsil edilmesidir. Burada alacak taşınmaz ile temin edildiğinden alacağın tahsil edilebilmesi kabiliyeti diğer takip yollarına göre daha kolay olmakla beraber bazen iptekli taşınmaz alacağı tamamını karşılamamaktadır. Bu şekilde bir durumda “ Geçici(Muvakkat) Rehin Açığı Belgesi” (İİK.m.150/f.1) kavramı ortaya çıkmakta ve alacaklı icra dairesinden aldığı bu belgeye dayanarak borçlunun diğer mallarının haczini talep edebilmektedir. Geçici(Muvakkat) Rehin Açığı Belgesinin  hukuki niteliği ile uygulamadaki yerine  yine aynı başlıklı çalışmamızda ayrıntısıyla değinilecektir.

(Web sitemizdeki içeriklerin telif hakkı Av. Necim Dağ’a aittir. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir.)